东莞“三旧”改造新政策（市政府2014[147]号文件）及其配套细则试行两年多，从实践来看，我们认为以下九个方面是目前“三旧”改造单元前期研究阶段，需要重点关注的工作内容：
1、现状调研
主要在于地块权属情况、标图建库情况，需要重点关注：1）二者边界的空间关系，2）集体用地上的建筑物情况，3）无证用地的现状建设情况；拟综合整治范围的现状；
2、上位规划
主要关注城镇总规、片区控规、镇街“三旧”改造专项规划，三者的管控效力关系，反映为三者编制与审批时间，管控差异及其合理性分析；从目前情况看，由于“二阶段”总规修改方案基本落定，将是近期“三旧”项目最重要的上位规划依据；
3、单元划定
按照“指引”要求逐条说明各边界的合理性，需要注意的是：1）结合改造意愿进行说明，2）灵活运用“指引”对于范围划定的解释，保证改造单元的“合理性”；
4、改造类型分区
类型分区的缘由，各分区改造目标与“改造”方案说明；
5、改造模式：
“自改、村企合作、政府主导”三种模式对应的供地方式，与现状产权情况的对应关系；
6、规划用地性质
应与最新版本上位规划保持一致，并说明与其他上位规划不一致处的合理性；
7、地块容积率
严格按照编制指引，享受补偿与贡献同期对应，清楚表达捆绑关系；尤其对于“先贡献后享受”的情况，要予以清楚说明，图、文、表一一对应；
8、公共设施
捆绑地块、实施难度、与原控规或者三旧专项或者总规（依据具体项目实际情况）对比，说明公共设施类别、规模增减情况及其合理性；
9、容量支撑
1）学位说明，对于“全镇平衡”情形，原则上要给出平衡方案，2）此外的重点是交通支撑。
以上内容整理自城邦2月28日“三旧”项目内审会议纪要，转载请注明出处！
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