东莞“三旧”改造前期研究的九个重点

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东莞“三旧”改造新政策（市政府2014[147]号文件）及其配套细则试行两年多，从实践来看，我们认为以下九个方面是目前“三旧”改造单元前期研究阶段，需要重点关注的工作内容：

 

1、现状调研

主要在于地块权属情况、标图建库情况，需要重点关注：1）二者边界的空间关系，2）集体用地上的建筑物情况，3）无证用地的现状建设情况；拟综合整治范围的现状；

 

2、上位规划

主要关注城镇总规、片区控规、镇街“三旧”改造专项规划，三者的管控效力关系，反映为三者编制与审批时间，管控差异及其合理性分析；从目前情况看，由于“二阶段”总规修改方案基本落定，将是近期“三旧”项目最重要的上位规划依据；

 

3、单元划定

按照“指引”要求逐条说明各边界的合理性，需要注意的是：1）结合改造意愿进行说明，2）灵活运用“指引”对于范围划定的解释，保证改造单元的“合理性”；

 

4、改造类型分区

类型分区的缘由，各分区改造目标与“改造”方案说明；

 

5、改造模式：

“自改、村企合作、政府主导”三种模式对应的供地方式，与现状产权情况的对应关系；

 

6、规划用地性质

应与最新版本上位规划保持一致，并说明与其他上位规划不一致处的合理性；

 

7、地块容积率

严格按照编制指引，享受补偿与贡献同期对应，清楚表达捆绑关系；尤其对于“先贡献后享受”的情况，要予以清楚说明，图、文、表一一对应；

 

8、公共设施

捆绑地块、实施难度、与原控规或者三旧专项或者总规（依据具体项目实际情况）对比，说明公共设施类别、规模增减情况及其合理性；

 

9、容量支撑

1）学位说明，对于“全镇平衡”情形，原则上要给出平衡方案，2）此外的重点是交通支撑。

 

以上内容整理自城邦2月28日“三旧”项目内审会议纪要，转载请注明出处！

 

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